Ile wart jest Wawel?

Oszacował on wartość podwawelskiego grodu na 309 mld zł, na co złożyły się wszystkie nieruchomości (prywatne, państwowe i komunalne). Jak poinformował prezes MRN Krzysztof Bartuś, szacunek przeprowadził zespół 12 analityków na podstawie wieloletnich informacji o rynku nieruchomości, a także informacji o zasobach udostępnionych przez Urząd Miasta Krakowa. Najcenniejszym segmentem o wartości 115 mld zł, są mieszkania, a najdroższy obiekt w Krakowie to – jak łatwo się domyślić – Zamek Królewski na Wawelu. Najdroższą powierzchnią handlową jest Stare Miasto.

– Według moich wyliczeń, Wawel jest wart ok. 4 mld zł, czyli tyle, ile wszystkie krakowskie hotele razem wzięte. Na 2 mld zł zaś wyceniono Rynek Główny wraz z Sukiennicami i Wieżą Ratuszową – mówi Maja Bogdani, historyk sztuki i inżynier budownictwa, analityk MRN. W sumie wszystkie 1152 obiekty zabytkowe są warte 25 mld zł. Najcenniejsza zabytkowa kamienica została sprzedana za 24 mln zł, a za najdroższe zabytkowe kamienice o charakterze komercyjnym uznawane są Pasaż 13 na Rynku Głównym oraz hotele „Stary” i „Copernicus”.

Pół miliarda za Mariacki
Prezes MRN wyliczył wartość krakowskich obiektów sakralnych. Łączna ich wartość wynosi 10 mld zł, z tego 75 proc. przypada na obiekty zabytkowe. Najcenniejsza jest średniowieczna bazylika Mariacka, warta 500 mln zł. Wysoko cenione są też katedra wawelska, kościoły pw. św. Katarzyny, Bożego Ciała, św. Anny i Świętej Trójcy.

– Może dziwić, że w przypadku bardzo cennych obiektów zabytkowych, posiadających wielką wartość symboliczną, takich jak Wawel czy kościół Mariacki, które na pewno nie będą przedmiotami sprzedaży, podajemy także ich wartość w złotówkach. W ten sposób podkreślamy jednak, że te obiekty nie tylko są częścią bogactwa duchowego Krakowa, ale także stanowią niemałą część bogactwa materialnego naszego miasta – mówi Maja Bogdani. Wartość obiektów kultury, nauki i oświaty wynosi w sumie prawie 19 mld zł. Najcenniejszy obiekt kultury to Teatr Słowackiego, wart 500 mln zł, a nauki – nowy kampus Uniwersytetu Jagiellońskiego, który jest szacowany na 970 mln zł.

Najcenniejsza działka
Rynek mieszkaniowy stanowi ponad 37 proc. wartości wszystkich nieruchomości w Krakowie. Obecnie znajduje się w nim 320 tys. lokali mieszkalnych. Najdroższy z nich został sprzedany za 3,5 mln zł, a średnia cena mieszkania wynosi 299 tys. zł. Ogólna wartość domów to 22 mld zł. Jest ich 10-krotnie mniej niż mieszkań, bo 32 tys. Wartość rynkowa gruntów niezabudowanych kształtuje się na poziomie 30 mld zł. Połowa miasta jest niezabudowana, ale w zabytkowym centrum już brakuje terenów inwestycyjnych. Wartość rynkową najcenniejszej działki miasta, czyli 4 km kw. Rynku Głównego, określono na 1,5 mld zł.

Tereny zielone zajmują tylko 20 proc. powierzchni miasta. Najcenniejszy jest Las Wolski, zajmujący 21 ha, o wartości 840 mln zł. Jedyna w Polsce zabytkowa łąka, czyli krakowskie Błonia, obejmujące 42 ha, ma wartość 280 mln zł. Cała miejska infrastruktura komunalna, taka jak m.in. drogi, mosty, wiadukty, sieci, ujęcia wody, oczyszczalnie, składowiska, została oszacowana na 44 mld zł.

– Nasza wiedza o rynku nieruchomości w Małopolsce jest duża, gdyż od lat śledzimy pilnie transakcje. Zdobyta wiedza pozwala na dokonywanie rozmaitych analiz. Ustalenia raportu o wartości nieruchomości Krakowa mogą mieć rozmaite zastosowanie. Począwszy od ułatwienia władzom miasta planowania strategii rozwoju, aż po wykorzystanie na rynku handlu nieruchomościami, ubezpieczeniowym – mówi Maja Bogdani.

Cenne nie tylko w przenośni
Maja Bogdani, historyk sztuki i inżynier budownictwa zauważa: - Wycena nieruchomości Krakowa była przedsięwzięciem nowatorskim. Nie przeprowadzono bowiem dotąd podobnego szacunku nie tylko w Polsce, ale także w innych miastach europejskich. Zabytki zaś są cenne nie tylko w sensie przenośnym, ze względu na swą wartość niematerialną. Mają także konkretną wartość wymierną. Paradoksalnie jednak, owa wartość niematerialna wpływa w niemałym stopniu na ich wartość mierzoną w pieniądzu.

Ułatwieniem w wycenie nieruchomości zabytkowych - kamienic mieszkalnych, pałaców, siedzib urzędów, szkół, hoteli - było m.in. analizowanie transakcji sprzedaży i dokonywanie porównań. Moje badania rozmaitych czynników wpływających na wartość kamienic krakowskich (lokalizacja, stan techniczny, powierzchnia) wykazały, że „zabytkowość” danego obiektu (czyli piękna elewacja, niebanalne wnętrza, oryginalne detale architektoniczne, historia) stanowi aż 13 proc. jego wartości i jest bardzo ceniona przez potencjalnych nabywców. Uważają oni, że posiadanie zabytkowego obiektu, ze znaną „metryką”, podniesie ich prestiż. Dlatego są gotowi ponosić koszty remontów i adaptacji, uwzględniających zalecenia konserwatorskie.

Artykuły z poszczególnych działów serwisu KULTURA: